L'IMMOBILIER SOCIAL ET SES PERSPECTIVES À 2025

L'immobilier social doit sortir de l'impasse financière dans laquelle il se trouve. Face à des coûts de construction en hausse constante et à la remontée des taux, leurs revenus et marges sont sous pression, mettant en péril la réalisation de nombreux projets à court terme. De surcroît, l'achat en bloc auprès de promoteurs, actuellement en pleine crise, n'apparaît plus comme une option viable. Quant à la nécessaire rénovation thermique de leur parc immobilier, elle s'apparente à un mur d'investissement difficilement franchissable.

Dès lors, quelles stratégies de rebond sont possibles ? L'une des réponses réside dans la mobilisation d'un effet taille. Les regroupements imposés au secteur ont déjà permis la constitution de groupes solides, dotés de moyens financiers considérables. Au-delà du soutien public à l'effort de rénovation énergétique, il apparaît aussi nécessaire de diversifier les sources de revenus, comme certains le font avec le logement abordable. Un pas que tous ne franchiront pas, certains restant très attachés au modèle traditionnel des HLM, par choix ou par contrainte. Impossible enfin de ne pas évoquer les stratégies de réduction des coûts sur les postes les moins essentiels. Dans ce contexte, comment les organismes cherchent-ils à s'étendre dans le logement intermédiaire ou le bail réel solidaire ? Qui sont les mieux armés pour passer les difficultés actuelles ? Et quelles perspectives pour l'immobilier social d'ici 2025 ?

UNE ÉTUDE POUR :

Anticiper les perspectives de l'activité à l'horizon 2025

Pressions sur les revenus et les marges, coup d'arrêt de la construction neuve, impératif de rénovation du parc… : l'étude décrypte les tendances autour de l'activité et des marges des bailleurs sociaux. Comment évolueront les mises en chantier de logements sociaux et les revenus dans le secteur ? Sur un plan structurel, quels sont les ressorts de la constitution des marges et de la capacité d'autofinancement ?

Analyser la nouvelle configuration du secteur

L'étude s'attache à analyser les conséquences du mouvement de reconfiguration qui a eu lieu depuis 2018. Quel nouveau paysage est en place à la suite des regroupements réalisés par les bailleurs ? Quel rôle de structuration pour les groupes Action Logement et CDC Habitat ? Quelle catégorie de bailleurs sort favorisée et qui risque la marginalisation ? Et qui va profiter de l'émergence du marché du logement abordable ?

Décrypter les enjeux et leviers de croissance des bailleurs sociaux

Le rapport présente les réponses des acteurs aux enjeux liés aux transitions numérique, énergétique et démographique qui bousculent leur modèle. Quels leviers financiers, techniques et organisationnels sont mis en place pour décarboner l'activité et les projets ? Quelles sont les initiatives prises face au vieillissement de la population ? Et comment les organismes cherchent-ils à s'étendre dans le logement intermédiaire ou le bail réel solidaire ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF : L'ESSENTIEL DE L'ÉTUDE

En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

Une synthèse opérationnelle pour anticiper les évolutions des mises en chantier et des rénovations, identifier les leviers pour atténuer les pressions sur les marges et analyser les conséquences des regroupements de ces 3 dernières années

Des chiffres clés autour du marché et de sa dynamique récente et à venir

Une sélection des pages clés pour accéder rapidement à l'essentiel de l'étude

2. LES PERSPECTIVES ET ENJEUX CLÉS DE L'IMMOBILIER SOCIAL D'ICI 2025

Les prévisions exclusives de Xerfi pour 2025

• Le contexte macroéconomique et institutionnel

• Les mises en chantier de logements sociaux et les chantiers de réhabilitation

• Les revenus des organismes

Les 5 défis majeurs des organismes de logement social

• Ajuster le modèle de financement face à la baisse des aides

• Massifier les rénovations énergétiques à impact dans la perspective des contraintes de la loi Climat et résilience

• Relever le défi démographique du vieillissement de la population logée en logements HLM

• Diversifier l'offre de logements (intermédiaire, accession sociale…) dans un cadre contraint

• Trouver sa place dans la nouvelle organisation du secteur

3. LA DYNAMIQUE D'ACTIVITÉ DES ORGANISMES HLM

Les fondamentaux de l'activité : parc social en France (évolution, caractéristiques, localisation, âge…), schémas de financement, étapes d'un projet de construction, catégories d'organismes et conséquences de la loi ELAN sur le tissu économique

L'activité des bailleurs sociaux jusqu'en 2022/2023 : évolution des revenus, mises en chantier de logements sociaux, nombre d'emménagements, vacance et mobilité, ventes en accession sociale, réhabilitations engagées

Les performances financières des organismes (2016-2023e) : caractéristiques du modèle économique des HLM, spécificités des activités de construction et de gestion locative à travers quelques ratios clés, évolution des produits (chiffre d'affaires, produits financiers, ventes du patrimoine), des charges (consommations intermédiaires, frais de personnel, impôts et taxes, charges financières), et des principaux ratios financiers (taux d'EBE et capacité d'autofinancement, taux d'investissement et d'endettement)

L'analyse de la demande et de l'environnement du marché

• Les ménages face au coût du logement : prix des logements, taux d'efforts des propriétaires et locataires, comparaisons européennes, précarité et mal-logement

• La demande : population éligible, demandes actives et délais d'attribution, demandes et attributions par région

• Le contexte d'ensemble: mises en chantier, ventes des promoteurs, caractéristiques du parc de logements

4. LES STRATÉGIES DE CROISSANCE DES ORGANISMES HLM

La transition environnementale et énergétique des organismes : principaux fondements et déterminants

• La rénovation du parc social et la démarche EnergieSprong 

• La décarbonation des logements neufs : revue des leviers employés, focus sur les matériaux biosourcés et le hors site 

• Le recyclage urbain : fondements, exemples récents 

La transition démographique : enjeux de l'adaptation, solutions déployées, offres pour jeunes actifs et étudiants 

Études de cas : Groupe Arcade VYV, Action Logement, Alliade Habitat

La transition numérique : moteurs et leviers de l'enrichissement de l'offre numérique, revue des offres des start-up

La diversification de l'offre : initiatives dans le BRS, le logement intermédiaire et l'habitat participatif

5. LES TENDANCES DU JEU CONCURRENTIEL

Les missions et données clés des catégories d'organismes : présentation du cadre d'exercice, des spécificités (gouvernance, affectation des résultats…) et des chiffres clés sur le patrimoine et l'activité concernant les 4 familles d'acteurs ci-dessous :

• OPH

• ESH

• SEM / EPL

• Coopératives d'HLM

Les principaux groupes et acteurs de l'immobilier social

• Les données clés des 14 principaux groupes dans le locatif social et des 12 principaux groupes en accession sociale

• Le classement des 30 principales ESH, 20 principales OPH, 20 principales SEM et 20 principales coopératives d'HLM

L'évolution de la concurrence à moyen terme

• Le nouveau paysage concurrentiel suite aux regroupements : quelle place pour les OPH et ESH ? Quel rôle pour les sociétés de coordination créées à cette occasion ?

• La position de CDC Habitat et Action Logement : les moteurs de l'hégémonie

• Les conséquences de l'émergence d'un marché du logement « abordable » sur le jeu concurrentiel

6. LES FICHES D'IDENTITÉ DE 14 ACTEURS CLÉS

LES GROUPES LEADERS DE L'IMMOBILIER SOCIAL

• ACTION LOGEMENT

• CDC HABITAT

LES AUTRES GROUPES DE L'IMMOBILIER SOCIAL

• 1001 VIES HABITAT

• GROUPE ARCADE-VYV

• GROUPE BATIGÈRE

• HABITAT EN RÉGION

• HABITAT RÉUNI

• ICF HABITAT

• PARIS HABITAT

• POLYLOGIS

• RIVP

• VILOGIA

LES PRINCIPAUX ACTEURS DE L'ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ

• GROUPE GAMBETTA

• PROCIVIS

7. LE COMPARATIF DES PERFORMANCES ÉCONOMIQUES ET FINANCIÈRES DES ENTREPRISES

Cette partie vous propose de mesurer, situer et comparer les performances de 200 sociétés du secteur entre 2018 et 2022 (selon disponibilité des comptes) à travers les fiches synthétiques de chacune d'elles (informations générales, données de gestion et performances financières sous forme de graphiques et tableaux, positionnement sectoriel de la société) et des tableaux comparatifs selon 5 indicateurs clés.

LES PRINCIPAUX ACTEURS CITÉS OU ANALYSÉS DANS L'ÉTUDE (liste non exhaustive)

1001 VIES HABITAT

ACM HABITAT

ACTION LOGEMENT IMMOBILIER

AIGUILLON

ALLIADE HABITAT

ALPES ISÈRE HABITAT

ALSACE HABITAT

ANTIN RÉSIDENCES

AQUITANIS

AXENTIA

CDC HABITAT

CIF COOPÉRATIVE

CLÉSENCE

COL

COOP LOGIS

CPH ARCADE-VYV

DOMENDI

DOMMIS

DOMOFRANCE

DYNACITÉ

ELOGIE - SIEMP

EMMAÜS HABITAT

ERILIA

ESCAUT HABITAT

ESPACIL HABITAT

ESSONNE HABITAT

EXPANSIEL PROMOTION

FAMILLE & PROVENCE

FONCIÈRE DU MOULIN VERT

FOYER SEINE-ET-MARNE

FRANCE LOIRE

GRAND LYON HABITAT

GRAND PARIS HABITAT

GRENOBLE HABITAT

GROUPE 3F

GROUPE ARCADE-VYV

GROUPE BATIGERE

GROUPE CIF

GROUPE ESSIA

GROUPE GAMBETTA

HABITAT 76

HABITAT 77

HABITAT DAUPHINOIS

HABITAT DU NORD

HABITAT EN RÉGION

HABITAT HAUTS-DE-FRANCE

HABITAT RÉUNI

HABITATION MODERNE

HAUTE SAVOIE HABITAT

HAUTS-DE-SEINE HABITAT

ICF HABITAT

IDEIS

IMMOBILIÈRE 3F

IN'LI

ISÈRE HABITAT

L'IMMOBILIÈRE DU MOULIN VERT

LA COMPAGNIE DU LOGEMENT

LA MAISON FAMILIALE DE LOIRE-ATLANTIQUE

LA SABLIÈRE

LE FOYER RÉMOIS

LE LOGIS BRETON

LE TOIT FORÉZIEN

LES RÉSIDENCES YVELINES ESSONNE

LILLE MÉTROPOLE HABITAT

LOGÉO SEINE

LOGIREM

LOGIREP

LOGIS FAMILIAL

LOGIS FAMILIAL VAROIS

LOGIS MÉDITERRANÉE

LYON MÉTROPOLE HABITAT

MAISONS & CITÉS

MARCOU HABITAT

MÉSOLIA HABITAT

MONLOGEMENT 27

NÉOLIA

NORÉVIE

OPAC DE L'OISE

OPAC SAÔNE-ET-LOIRE

PARIS HABITAT

PARTENORD HABITAT

PAS-DE-CALAIS HABITAT

PLAINE COMMUNE HABITAT

PLURIAL NOVILIA

PODELIHA

PODELIHA ACCESSION

POLYLOGIS

PROCIVIS LOGEMENT SOCIAL

PROMOLOGIS

RHÔNE SAÔNE HABITAT

RIVP

SACVL

SAVOISIENNE HABITAT

SEDRE

SEINE SAINT DENIS HABITAT

SEMAC

SEMADER

SEMCODA

SEQENS

SÈVRE LOIRE HABITAT

SFHE

SHLMR

SIA HABITAT

SIDR

SIG

SIGH

SIGUY

SIMAR

SIMKO

SOCLOVA

SODIAC

SOGIMA

SOLEIL LOGIS

SOLLAR

SOMCO

STÉ DAUPHINOISE POUR L'HABITAT

TERRALIA

TOIT ET JOIE POSTE HABITAT

TOIT GIRONDIN

UN TOIT POUR TOUS

UNICIL

VAL D'OISE HABITAT

VALLOIRE HABITAT

VALOPHIS

VILOGIA