Les conséquences de la crise sur l'immobilier de logements en France et en régions

Le risque d’un grippage du marché immobilier est bien réel selon l’étude Xerfi-Precepta. Les difficultés opérationnelles liées à la crise sanitaire ont déjà été notables pour toutes les parties prenantes : impossibilité de visiter les biens, difficultés pour la signature de compromis et la commercialisation des programmes… Dans ces conditions, le recul des transactions est inéluctable en 2020, dans l’ancien comme dans le neuf. Au-delà, les perspectives économiques invitent au pessimisme. La remontée du chômage et le repli du pouvoir d’achat pourraient bien décider nombre de ménages à reporter leur projet immobilier. Sans compter les inquiétudes qui pointent quant au resserrement des conditions d’octroi de crédits, déjà bien amorcé avant la crise. Des incertitudes planent aussi autour de la hausse des taux des crédits à l’habitat due à la résurgence des risques de défaut ; mais elle est dans le même temps freinée par une politique monétaire hyper-accommodante. Si hausse des taux il y a, elle sera somme toute limitée et le coût de l’argent restera faible. Et puis certains moteurs du marché continueront à bien fonctionner, à commencer par l’attrait des Français pour la pierre, valeur refuge par excellence en temps de crise. Dans ces conditions, une chute importante des prix des logements anciens semble exclue.

Au-delà de l’impact de la crise, le marché immobilier de logements doit se préparer à un choc bien plus systémique : je parle du choc démographique. La tension immobilière pourrait en effet significativement s’atténuer. Tandis que la population des 25-55 ans, en demande de logements, devrait se stabiliser d’ici 2040, autour de 26 millions, celle des plus de 60 ans, elle, devrait s’accroitre, passant de 20 à 26% de la population totale. Or ces séniors semblent aujourd’hui faire de nouveaux choix de vie. Les tendances récentes montrent une évolution du rapport historique au logement et à la mobilité résidentielle. Celle-ci s’envisage maintenant plus facilement, surtout si elle s’accompagne d’un surcroît de services à la personne ou de proximité. C’est le cas des nouvelles résidences séniors sur lesquels se positionnent les promoteurs ou encore des résidences intergénérationnelles des bailleurs sociaux, désormais rejoints par des groupes privés. Finalement, si la mobilité résidentielle des séniors devenait une tendance lourde, un nombre significatif de logements dans les zones à forte densité de population seraient alors mis en vente… Ce qui ne manquerait pas de faire vaciller et les volumes et les prix des logements anciens.

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