La réindustrialisation de la France se heurte à une pénurie de foncier

Portée par le plan France 2030 et des investissements publics ambitieux, la réindustrialisation de la France avance. Cependant, des obstacles tels que la pénurie de foncier freinent cette dynamique. Pour y remédier, des mesures de réhabilitation et des dérogations en matière d’artificialisation sont mises en place. De quoi redonner des couleurs au marché de l’immobilier industriel.

Malgré un contexte conjoncturel et financier défavorable, le solde net des créations d’usines est resté positif en 2023 pour la 3ème année consécutive, signe que la France est bien engagée dans une démarche de réindustrialisation. Cette dynamique est en partie portée par les mesures gouvernementales. Doté d’une enveloppe globale de 54 milliards d’euros, dont 21 milliards déjà engagés, le plan France 2030 est le principal outil des pouvoirs publics pour soutenir la réindustrialisation. Des aides financières massives sont ainsi débloquées à l’image des 575 millions d’euros octroyés à Verkor pour construire sa gigafactory. Adoptée définitivement en octobre 2023, la loi Industrie verte a par ailleurs vocation à hisser la France au rang de futur leader européen de l’industrie verte. Pour ce faire et dans le prolongement du plan France 2030, le texte vise à mettre en place un cadre propice à la réindustrialisation du pays, dans des secteurs historiques ou dans des filières émergentes. Il contient à cet effet plusieurs dispositions en matière d’urbanisme qui auront un impact sur l’immobilier industriel.

Lever les obstacles structurels

La réussite de la réindustrialisation suppose de lever les obstacles structurels : complexité administrative, acceptabilité des projets par la population locale, financement, présence de professionnels compétents et foncier disponible pour accueillir les usines. Sur le foncier en particulier, un rapport a été commandé par les ministères de la Transition écologique et de l’industrie. Les conclusions délivrées en juillet 2023 sont les suivantes :

- 22 000 hectares sont nécessaires pour assurer le développement de l’industrie d’ici 2030, dont 10 000 ha issus de la réhabilitation de friches, 8 500 en artificialisation et 3 500 en densification ;

- des mesures de planification sont nécessaires pour identifier et destiner ces terrains à une utilisation industrielle et logistique.

Face à ce constat, les pouvoirs publics ont lancé le dispositif « sites clés en main France 2030 » qui vise à mettre à disposition du foncier exploitable pour les investisseurs souhaitant bâtir des usines dans des délais réduits en France. Déjà, 55 sites ont été retenus pour être réhabilités d’ici 2030. Lancé par le Cérema en avril 2024, l’outil France Foncier+ propose pour sa part une cartographie interactive regroupant des données fiables et mises à jour en temps réel sur 600 sites répertoriés.

L’immobilier jouit d’une certaine latitude en matière d’artificialisation

L’immobilier industriel est un gros consommateur de surfaces et doit intégrer les objectifs nationaux du Zéro artificialisation nette (ZAN) qui prévoient un rythme d’artificialisation divisé par deux d’ici 2030, par rapport à la décennie 2010. Les futurs développements des acteurs de l’immobilier industriel devront se conformer à cet objectif. Sans parler de la remise en question des contours de la loi ZAN par le nouveau gouvernement, quelques échappatoires ont été intégrées à la loi de juillet 2023. Elles concernent notamment des dérogations pour des projets d’intérêt général majeur, ainsi qu’une certaine latitude accordée aux collectivités afin d’assurer leur développement. Les projets industriels, dès lors qu’ils concernent des filières jugées stratégiques comme l’énergie ou la pharmacie, sont particulièrement visés par ces dérogations. Dévoilée en avril 2024, la première liste de projets exclus du dispositif ZAN retient d’ailleurs l’ensemble des dossiers industriels qui avaient été déposés.