L’immobilier de bureaux, un marché de plus en plus polarisé

L'offre de bureaux pourrait devenir excédentaire

Le marché de l’immobilier de bureaux, première catégorie du parc non résidentiel en France avec 235 millions de m², n’a toujours pas retrouvé son niveau d’avant-crise. Le ralentissement de l’économie, le retour de l’inflation mais aussi la généralisation du télétravail sont à l’évidence passés par là. L’offre de bureaux pourrait alors devenir excédentaire. Dans ces conditions, les entreprises utilisatrices et les investisseurs seront de plus en plus sélectifs ces deux prochaines années. On assiste déjà à une polarisation accélérée du marché, particulièrement visible en Ile-de-France, entre les zones centrales, les plus demandées, et les espaces périphériques, peu desservis par les transports en commun et éloignés des lieux de vie. En réalité, le marché de l’immobilier de bureaux est traversé par une vague de mutations sans précédent. Le marché locatif sera freiné en 2023 par un contexte global de ralentissement et de récession, amenant les entreprises à faire preuve de prudence. Les réorganisations liées au télétravail et la chasse aux coûts associée vont conduire à des prises de surfaces plus réduites.

Le centre de gravité se déplace vers les régions

Au-delà de l’Ile-de-France, le marché s’annonce plus vigoureux dans les régions qui profitent d’un regain structurel d’attractivité comme l’illustrent les plus nombreuses implantations d’entreprises dans les principales métropoles. Détrônant la capitale des Gaules, la métropole lilloise est devenue le premier marché régional au premier semestre 2022. Signe de sa forte attractivité, la demande placée y a été supérieure à celle enregistrée à Lyon. La hausse a ainsi atteint 40% sur les six premiers mois de l’année. Comme à Lyon, le secteur public est à l’origine de deux transactions majeures.

Les acteurs se réinventent tous azimuts

Face aux mutations du marché, les professionnels de l’immobilier de bureaux s’adaptent. Ils ont récemment mis les bouchées doubles concernant leur stratégie de décarbonation. A brève échéance, le bas carbone va de fait devenir la norme à la fois dans le neuf (avec la RE2020) et dans l’exploitation. Les leaders, en particulier, se sont fixé des objectifs ambitieux en matière de réduction de leur empreinte carbone, aussi bien au cours des phases de construction qu’au cours de l’exploitation des immeubles. L’adaptation des programmes au flex office (flexibilité pour les baux notamment et enrichissement de l’offre de services) figure également parmi les priorités stratégiques. L’extension des réseaux de coworking et le positionnement sur le bureau opéré sont aussi d’actualité.