LE MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE BUREAUX À L'HORIZON 2024

Le marché des bureaux entre en zone de fortes turbulences. Les prises à bail n'ont pas retrouvé en 2022 leur niveau de 2019. Et les valorisations vacillent sous l'effet d'arbitrages d'investisseurs en plein doute au vu du retour de l'inflation et de la hausse des taux d'intérêt.

Au-delà, de profondes mutations touchent l'ensemble des acteurs et des régions. D'un côté, la banalisation du télétravail réduit les besoins de surfaces des entreprises. Les bureaux deviennent aussi plus flexibles, avec davantage de services offerts, source de création de valeur. De l'autre, l'impératif de décarbonation et l'adoption massive des critères ESG par les investisseurs provoquent des effets en chaîne sur tous les métiers de l'immobilier tertiaire. À commencer par ceux les plus proches du terrain mis à contribution pour alimenter les reportings extra-financier des sociétés de gestion. Dans ce contexte mouvant, quelles stratégies de croissance déploient les professionnels de l'immobilier de bureaux ? Où en sont-ils en matière de recyclage urbain ? Et quelles perspectives se profilent pour le coworking et ses déclinaisons, et l'ensemble du marché des bureaux d'ici 2024 ?

UNE ÉTUDE POUR :

Anticiper les évolutions de l'immobilier de bureaux d'ici 2024

En plus d'une analyse complète du marché et de l'activité par métier (foncières, promoteurs, sociétés de services immobiliers, acteurs du coworking), l'étude présente nos perspectives pour 2023 et 2024. Quel sera l'impact du ralentissement macroéconomique et de l'inflation sur le marché locatif et les transactions ? Comment évoluera le chiffre d'affaires des différentes professions présentes au sein de la filière ?

Décrypter les mutations en cours et leviers de croissance associés

Le rapport détaille les mutations de l'immobilier de bureaux et leurs impacts sur le marché et les stratégies des acteurs. Il analyse en particulier les enjeux de décarbonation, d'attractivité des sites, et de flexibilité des espaces et des durées d'engagement. Pourquoi la labélisation ISR des fonds s'impose et quels sont ses impacts concrets sur le marché ? Comment les acteurs prennent-ils le virage serviciel ? Quelle place demain pour le coworking ?

Comprendre le jeu concurrentiel et ses évolutions à moyen terme

L'étude dresse un panorama complet des forces en présence : foncières, sociétés de gestion de fonds, promoteurs et développeurs, sociétés de services immobiliers (brokerage, expertise…), acteurs du coworking et du bureau opéré… Compte tenu des expertises à mobiliser dans le cadre de la décarbonation ou de l'essor du bureau opéré, quelles logiques partenariales se mettent en place ? Quels acteurs sont les mieux positionnés ?

1. RÉSUMÉ EXÉCUTIF : L'ESSENTIEL DE L'ÉTUDE

En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

Une synthèse opérationnelle pour analyser les perspectives du marché et ses capacités de résistance à une conjoncture dégradée, identifier les mutations en cours et comprendre l'impact de la dimension ESG sur la filière

Des chiffres clés autour du marché et de sa dynamique récente et à venir

Une sélection de pages pour accéder rapidement à l'essentiel de l'étude

2. LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE BUREAUX D'ICI 2024

Notre scénario d'évolution à l'horizon 2024

• Nos perspectives macroéconomiques

• Les déterminants des marchés locatifs et investisseurs

• Le marché locatif d'ici 2024 : une demande placée toujours à bas niveau

• Le marché investisseur d'ici 2024 : une somme d'incertitudes qui pénalisera les volumes de transactions

• Les tendances de l'activité par métier : foncières, promotion en immobilier d'entreprise, services BtoB et coworking

Les 6 enjeux et défis majeurs des acteurs de l'immobilier de bureaux

• Accélérer la décarbonation de l'immobilier de bureaux

• Intégrer l'ensemble des implications réglementaires liées à la généralisation des critères ESG

• Travailler sur l'attractivité des immeubles de bureaux

• Intégrer de la flexibilité à son offre

• Accompagner la nouvelle géographie des bureaux

• S'adapter à la réduction des surfaces des grands utilisateurs

Les tendances récentes du marché et la dynamique des entreprises

• Le marché locatif en Île-de-France (2014-2022) : demande placée (ensemble et coworking), offre disponible, tendances des loyers et mesures d'accompagnement (ensemble et par zone)

• Le marché locatif en région (2019-2022) : demande placée et offre, focus sur les marchés de Lyon, Lille et Aix-Marseille

• Le marché investisseur : investissements (montants, prix), rendement, surfaces autorisées et commencées

• L'activité des entreprises : revenus des foncières, promoteurs dans le tertiaire, acteurs des services et exploitants dans le coworking (panels Xerfi)

• L'environnement du marché : contexte économique et financier (création d'entreprises, emploi tertiaire, taux d'intérêt, évolution des marchés financiers), tendances structurelles (télétravail, flex office, valeur verte, smart building…) et principales réglementations (RE2020, DEET, obligations de reporting ESG, taxonomie, règlement SFDR)

3. LES STRATÉGIES DE CROISSANCE DES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER DE BUREAUX

La réduction de l'empreinte environnementale : critères ESG privilégiés des sociétés de gestion et promoteurs, engagements des principaux groupes, principales solutions opérationnelles déployées

Études de cas : stratégies bas carbone de Gecina et Nexity, rachat de Green Soluce par CBRE

Le virage vers la flexibilité et les services : réponses à la quête de flexibilité des locataires, enrichissement de l'offre de services, extension des réseaux de coworking et décollage des offres de bureau opéré

Études de cas : le développement de Witco dans les applications d'immeubles, les offres de Bouygues et Comet Meetings dans le bureau serviciel

La digitalisation de l'activité et l'exploitation des data : initiatives récentes et focus sur les jumeaux numériques

Études de cas : l'exploitation des data par MYRE à destination des asset managers

Le renforcement de la présence en régions : tendances générales, principales transactions des derniers mois, initiatives des acteurs des services immobiliers, focus sur le développement en métropoles des acteurs du coworking

Étude de cas : l'essor des enseignes de IWG à travers la franchise

4. LES ÉVOLUTIONS DU JEU CONCURRENTIEL À MOYEN TERME

Les forces en présence dans l'immobilier de bureaux : actionnariats, chiffres clés, positionnements

• Les investisseurs : les foncières cotées et les principales sociétés de gestion de portefeuille immobilier

• Les promoteurs en immobilier de bureaux

• Les sociétés de services en immobilier d'entreprises (expertise, conseil, capital market…)

• Les acteurs du bureau flexible : les exploitants d'espaces de coworking (surfaces exploitées)

• Les acteurs du bureau flexible : les spécialistes du bureau opéré (nombre d'implantations)

• Les réseaux de commercialisation : les brokers et les portails d'annonces

Les tendances qui vont façonner le jeu concurrentiel : critères ESG, bureau serviciel, recyclage urbain

• L'essor du bureau en prestation de services : vers un déplacement de la valeur vers l'exploitation 

• Essor des critères ESG dans l'immobilier : pourquoi de nouvelles logiques partenariales vont s'imposer aux acteurs 

• Essor des critères ESG : un levier de création de valeur pour les property/facility manager

• Bas carbone : qui sont les promoteurs les plus avancés ?

• Comment le recyclage urbain remodèle les modes de conception et réhabilitation au sein du marché

5. LES FICHES D'IDENTITÉ DE 14 ACTEURS CLES

LES GROUPES IMMOBILIERS GÉNÉRALISTES

• ALTAREA

• BNP PARIBAS REAL ESTATE

• BOUYGUES IMMOBILIER

• COVIVIO

• GECINA

• ICADE

• LA POSTE IMMOBILIER

• NEXITY

• VINCI IMMOBILIER

LES SPÉCIALISTES DES SERVICES IMMOBILIERS

• CBRE

• CUSHMAN & WAKEFIELD

• JLL

LES SPÉCIALISTES DES BUREAUX FLEXIBLES ET ESPACES DE COWORKING

• IWG

• WEWORK

LES PRINCIPAUX ACTEURS CITES OU ANALYSES DANS L'ETUDE (liste non exhaustive)

ADIM

ADVENIS

AEW PATRIMOINE

ALLIANZ

ALTAREA

AMUNDI

ARTHUR LOYD

ATLAND

AXA REIM

BASSAC

BEEBRYTE

BEEWAKE

BIRD OFFICE

BLEECKER

BMG

BNP PARIBAS REAL ESTATE

BNP PARIBAS REIM

BOUYGUES IMMOBILIER

BUREAUX & CO

BUREAUX LOCAUX

CARDINAL PROMOTION

CBO TERRITORIA

CBRE

CHÂTEAUFORM'

CODIC

COLLIERS INTERNATIONAL

COME AND WORK

COMET WORKPLACE

COVIVIO

CRÉDIT AGRICOLE IMMO.

CUSHMAN & WAKEFIELD

DATA SOLUCE

DCB INTERNATIONAL

DEEPKI

DEMATHIEU BARD IMMO.

DESKEO

DESKOPOLITAN

EIFFAGE IMMOBILIER

EM2C

EMERIGE

EVOLIS

FIDUCIAL REAL ESTATE

FLASHOFFICE

FLEX'O

FOCUS

FONCIÈRE ATLAND

FONCIÈRE INEA

GA SMART BUILDING

GECINA

GIBOIRE

GROUPAMA GAN REIM

GROUPE ALSEI

GROUPE BMG

GROUPE DUVAL

GROUPE LEGENDRE

GSE

HIPTOWN

HQO

HSBC REIM

ICADE

IMAGIN'OFFICE

IMMOBILIÈRE DASSAULT

INSITU

INTENT TECHNOLOGIES

IWG

JLL

KARDHAM

KAUFMAN & BROAD

KNIGHT FRANK

KWERK

LA FRANÇAISE AM

LA MAISON DU COWORKING

LAMOTTE

LAZARD GROUP

LEGENDRE IMMOBILIER

LES NOUVEAUX BUREAUX

LINKCITY

MOFFI

MORNING

MULTIBURO

MYDW

MYFLEXOFFICE

NACARAT

NCT

NEO-NOMADE

NEWTON OFFICES

NEXITY

NOW COWORKING

OFFICITY

OGIC

PATCHWORK

PERIAL

PRIMONIAL REIM

QUARTUS

RÉALITÉS

REDMAN

SAVILLS

SCHNEIDER ELECTRIC

SELOGER BUREAUX & COMMERCES

SMART IMPULSE

SNAPDESK

STÉ DE LA TOUR EIFFEL

STÉ FONCIÈRE LYONNAISE

SOFIDY

SOGEPROM

SPIRIT

STARTWAY

SWISSLIFE REIM

TIVOLI CAPITAL

UBIGREEN

UBIQ

UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD

UNOFI

VINCI IMMOBILIER

VITURA

VOLUM

WELKIN & MERAKI

WELLIO

WEWORK

WITCO

WOJO

WOODEUM

WORK AND SHARE