Les espoirs de reprise des centres commerciaux douchés par la crise

Dans quelle situation se trouve les centres commerciaux  ?

L’embellie de 2019 (avec une fréquentation et un chiffre d’affaires respectivement en hausse de 0,3% et de 0,7% à plus de 285 milliards d’euros) aura été de courte durée pour les 834 centres commerciaux de l’Hexagone. Après le repli constaté sur les trois premiers mois de 2020, c’est surtout au deuxième trimestre que les indicateurs ont plongé. Certes, la fréquentation a repris entre la première et la quatrième semaine de déconfinement. Les paniers moyens et taux de transformation ont en outre été supérieurs à la normale. Pourtant, les pertes de la période de fermeture ne seront pas récupérables. La fréquentation et le chiffre d’affaires des centres commerciaux (à surface comparable, hors GSA et grands magasins) devraient ainsi respectivement s’effondrer de 18% et de 20% en 2020. La faute à la dégradation de l’emploi et du pouvoir d’achat des ménages, à la chute des flux de touristes étrangers et à l’augmentation du taux de vacances dans les centres. Sans oublier la forte concurrence du e-commerce. Le repli sera particulièrement marqué dans l’équipement de la personne. C’est pourtant dans les dépenses de services que la situation sera la plus critique, en particulier sur le marché de la restauration (-25%), une activité dans laquelle les gestionnaires de centres commerciaux ont beaucoup investi. Pour couronner le tout, la multiplication des faillites parmi les quelque 39 000 commerces implantés dans les centres va mécaniquement réduire le vivier de locataires des foncières. De quoi raviver les tensions déjà fortes entre bailleurs et commerces locataires, pris en étau entre une activité à la peine et des charges d’exploitation en hausse. En réalité, il faudra patienter jusqu’en 2022 pour que les centres commerciaux retrouvent les niveaux d’activité de fin 2019.

 

Quels sont les évolutions à prévoir dans le secteur ?

Toujours est-il que ce bras de fer et les conséquences de la crise économique pourraient donner le coup d’envoi à un rééquilibrage du rapport de force entre bailleurs et commerces au profit de ces derniers. La crise va en effet favoriser un mouvement de concentration entre enseignes, lesquelles vont gagner en pouvoir de marché. Les commerces vont également réfléchir à deux fois avant de s’implanter dans un centre commercial. Enfin, les enseignes vont mettre les bouchées doubles en matière de e-commerce, quitte à réduire leurs réseaux de magasins à l’image de Zara (groupe Inditex). Dans ces conditions, le renouvellement des baux sera de plus en plus difficile pour les gestionnaires de centres commerciaux. La vacance commerciale (déjà supérieure à 10%) va donc continuer d’augmenter tandis que les tensions sur les loyers vont se matérialiser par une pression à la baisse sur les valeurs locatives, les rendements et les valeurs des actifs. La crise va donc peser sur les revenus des foncières. Elle va aussi pousser ces dernières à redéfinir leurs investissements et leurs pipelines de développement avec, pour corollaire, des retards de livraison et d’inauguration. C’est notamment le cas de phase 3 des commerces de la gare Paris Montparnasse. Il ne faut pas non plus exclure l’abandon de projets de commerces comme celui, emblématique, du mégacomplexe de loisirs et de commerces EuropaCity début 2020.

 

Comment les centres commerciaux vont-ils réagir à ce nouvel environnement ?

Ce nouveau contexte risque de fragiliser les foncières de premier rang. Très attractifs pour les enseignes, les grands centres commerciaux pourraient en effet être les plus exposés aux conséquences de la crise. La probabilité de forte correction à la baisse des taux d’effort et donc du taux de rendement des actifs est très élevée pour les grosses foncières propriétaires de ces complexes. A l’inverse, le repositionnement stratégique des foncières de distributeurs autour du montage de projets mixtes urbains et de la requalification d’espaces commerciaux en pôles logistiques a toutes les chances d’être salvateur à court et moyen termes. Déjà en perte de vitesse, le business model des foncières est remis en cause par la crise. C’est d’autant plus vrai que la crise va accentuer deux tendances déjà à l’œuvre sur le marché des centres commerciaux en France. D’abord, la moindre progression des surfaces commerciales, voire la fermeture de certains complexes, reflète la priorité accordée à l’extension-rénovation de sites existants. Ensuite, l’intégration du commerce dans des projets mixtes urbains est plus que jamais pertinente à l’heure où les Français renouent avec le commerce de proximité et où les pouvoirs publics ambitionnent d’enrayer l’étalement urbain et de revitaliser les centres-villes.

Collaboratrice de Xerfi depuis 1998 et directeur d'études depuis 2005, Delphine David est experte sur les sujets liés à la distribution et au e-commerce. Elle est titulaire d’un master en économie et politique de l’énergie de l’Institut National des Sciences et Techniques Nucléaire CEA qui dépend de l’Université Paris X-Nanterre.