Crédits immobiliers : les banques lancent la contre-offensive face aux courtiers

Le marché des crédits immobiliers ne connait pas la crise

L'exercice 2021 va s'achever sur une hausse de près de 7% des transactions immobilières dans l'ancien, après un repli de 4,0% en 2020. Cette performance s'inscrit dans un contexte de récupération de l'économie française plus rapide que prévue. De ce fait, la crise n'a pas eu de conséquences néfastes sur les projets immobiliers des ménages. Au contraire, la volonté des accédants de conclure leurs opérations a été très forte. Outre les moteurs structurels qui tirent le marché (confiance dans la pierre, volonté de se constituer un patrimoine), plusieurs facteurs favorables ont dynamisé le marché, à commencer par les conditions de financement encore très attractives. Par ailleurs, la crise a engendré de nombreux projets de changements de résidence. Enfin, le manque d’offres dans le neuf a poussé certains acquéreurs vers l’ancien, d’autant que les dispositifs d’aide pour la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, Denormandie, éco-PTZ, etc.) sont bien plus attractifs que les mesures de soutien au marché du neuf (PTZ +, Pinel).

Globalement, le marché des crédits immobiliers a très bien résisté à la crise sanitaire. Soutenue par la faiblesse persistante des taux et les projets immobiliers issus des nouvelles aspirations des Français (logements plus vastes dotés d’un extérieur à l’écart des grandes villes), la production de nouveaux crédits a ainsi bondi de 2,4% en 2020 puis de 5% en 2021 pour atteindre 265 milliard d’euros. A la faveur des nouvelles baisses des taux d’intérêt, les demandes de renégociations sont reparties de l’avant pour représenter 25% de la production (moins de 24% en 2020). Et si la production de nouveaux crédits à l’habitat s’inscrira en retrait comparativement aux records de 2020 et 2021, elle restera à un niveau élevé à l’horizon 2023 (plus de 250 milliards d’euros). Ce recul de la production impactera le rythme de progression des encours qui avoisinera les 4% d’ici 2023 pour s’établir à 1 300 milliards d’euros. Cette résistance du marché s’est en toute logique accompagnée d’une hausse des cotisations d’assurance emprunteur qui représentent désormais 7,5 milliards d’euros (7,2 milliards en 2020).  

  

Les courtiers en crédit, un mal nécessaire pour les banques

Présentes dans la production et la distribution, les grandes banques françaises dominent nettement le marché des crédits immobiliers aux particuliers. Propriétaire des réseaux des caisses régionales du Crédit Agricole et des agences LCL, Groupe Crédit Agricole fait ainsi la course en tête avec des encours de 427 milliards d’euros en 2020. Arrivent ensuite BPCE et Groupe Crédit Mutuel. Malgré les multiples réformes réglementaires visant à ouvrir le marché à la concurrence, les banques dominent également les segments de l’assurance emprunteur et du cautionnement des prêts. En dépit de l’attractivité de leurs offres, les banques en ligne (filiales de groupes bancaires pour la plupart d’entre elles) restent en retrait sur ce marché des crédits à l’habitat alors que les banques mobile first et néobanques n’y interviennent pas pour l’heure à la notable exception de Hello Bank (BNP Paribas). Quant aux courtiers en crédit, ils ne cessent de gagner du terrain. Ils représentaient ainsi 40% de la production de crédit début 2021, contre 37% en 2020 et 35% en 2019. Dans un contexte de taux bas et face à un marché ultra-concurrentiel, les banques ont cherché à imposer de nouvelles règles à leurs courtiers partenaires, voire à les évincer en réduisant leur taux de commissionnement, en se montrant plus sélective en retenant les acteurs les plus solides ou dénonçant les conventions avec les intéressés. Sauf que le durcissement des conditions d’octroi des prêts fin 2019, la multiplication des fermetures d’agences bancaires ou leur caractère de passage obligé dans les zones tendues comme l’Ile-de-France a joué en faveur de ces intermédiaires.

  

La digitalisation gagne du terrain

Dans le courtage en crédit, la relation en face à face demeure centrale. Les initiatives lancées par les courtiers pour densifier leur maillage territorial restent donc d’actualité. En revanche, alors que l’agence bancaire reste le canal privilégié pour la souscription d’un crédit immobilier, les banques ont augmenté leurs investissements digitaux. Automatisation des process, dématérialisation et gestion électronique des documents ou encore signature électronique sont autant de potentialités offertes par le numérique pour réduire leurs coûts et gagner en efficacité. Engagées dans des logiques servicielles, certains établissements ont même lancé des plateformes dédiées à l’accompagnement des projets immobiliers de leurs clients, à l’image de Gustave BonConseil de Cardif.

Alexandre Boulègue est directeur du bureau d’études Xerfi Intelligence Stratégique, qui produit chaque année plus de 1000 études sur la conjoncture et les performances des entreprises de l’ensemble des secteurs de l’économie française. Il est également rédacteur en chef de la lettre d’information mensuelle sur la conjoncture Xerfi Prévisis.