Le logement intermédiaire hissé au rang de produits refuge par les investisseurs

Comment se porte le marché français du logement intermédiaire ?

Rappelons en préambule que si le parc de logements locatifs intermédiaires (LLI) représente aujourd’hui dans l’Hexagone plus de 150 000 biens, surtout situés en Ile-de-France, il ne pèse que 3% du parc social qui compte cinq millions de logements. Sinon, nous pouvons dire que cette offre nouvelle à loyer plafonné a relativement bien résisté à la pandémie. Après une forte hausse en 2019, liée à la montée en puissance de CDC Habitat et In’li, le nombre de logements intermédiaires n’a augmenté que de 1,2% en 2020. Il s’agit en réalité d’une belle performance. Certes, la crise sanitaire a de fait mis de nombreux chantiers à l’arrêt au premier semestre. Toutefois, les premiers effets des plans de soutien portés par les deux leaders qui ont lancé des projets d’acquisitions de programmes auprès de promoteurs en difficultés ainsi que la percée des autres bailleurs ont permis de stabiliser la production l’an dernier. Près de 50 000 nouveaux logements intermédiaires seront produits entre 2021 et 2023, dont 80% du fait de CDC Habitat et de In’li qui ont de sérieuses ambitions à l’horizon 2029 (respectivement 45 000 et 80 000). Autrement dit, nous anticipons une hausse de 10% par an en moyenne de la construction de logements intermédiaires d’ici 2023 et de 7% par an en moyenne du rythme de livraison de nouveaux LLI ces trois prochaines années. L’année 2020 a également confirmé le retour en grâce du segment résidentiel auprès des investisseurs institutionnels, soucieux de diversifier leur portefeuille. Avec plus de cinq milliards d’euros de fonds levés ou empruntés ces trois dernières années par les acteurs du logement intermédiaire, dont 1,5 milliard en 2020, les investisseurs l’ont de fait hissé au rang de produit refuge. Le faible taux de vacance de ces logements aux loyers « maîtrisés » (10% à 15% de moins que dans le privé) témoigne d’une demande vigoureuse des Français pour le LLI et rassure les investisseurs. C’est d’autant plus vrai pour ces derniers que le différentiel de rendement avec le tertiaire s’amenuise.

Quels sont les canaux de financement à la disposition des bailleurs ?

Pour répondre à la demande et atteindre leurs objectifs, les deux leaders peuvent mobiliser plusieurs canaux de financement. Ils peuvent ainsi recourir à l’autofinancement grâce à la cession d’actifs ou à l’endettement via des émissions obligataires ou des financements de la Banque européenne d’investissement (In’li). La création de structures de logement intermédiaire est aussi un moyen de profiter de l’attrait retrouvé des investisseurs institutionnels pour l’immobilier résidentiel. Cela constitue un préalable à la levée de fonds. Précurseur en la matière, CDC Habitat a créé AMPERE Gestion dès 2014. La création de structures ad hoc est donc un enjeu majeur pour les bailleurs sociaux qui ont multiplié les initiatives depuis 2017. Erilia (Habitat en Région) ou encore Dynacité se sont notamment dotés de leurs propres structures en 2020 avec la collaboration de filiales régionales des Caisses d’Epargne.

Quelles sont les pistes de développement privilégiées par les acteurs ?

La pression foncière favorise depuis plusieurs années l’envolée des prix de l’immobilier dans les grandes métropoles et leur déconnexion avec l’évolution des revenus des ménages. Elle complique l’accès à la propriété des plus fragiles mais également des classes moyennes contraintes de se maintenir sur le marché locatif. En Ile-de-France, le cœur de cible du logement intermédiaire représente plus de 300 000 ménages du parc privé dont les revenus sont supérieurs au plafond PLUS et inférieurs aux plafonds Pinel. Toutefois, les ménages dont les revenus sont inférieurs au plafond PLUS sont également éligibles. Cela élargit considérablement la base adressable. Les difficultés d’accès au foncier dans les zones tendues ont favorisé l’émergence de nouvelles offres encore expérimentales dans le logement intermédiaire comme le coliving qui permet d’accroître la densité au sein de l’habitat. Le démembrement apparaît également comme une option efficace pour la réalisation de programmes où le foncier est le plus coûteux, grâce à la dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété. Les bailleurs ont également multiplié les partenariats avec une large variété d’acteurs tels que les collectivités locales pour l’obtention d’agréments ou les promoteurs pour sécuriser les achats. Enfin, ils rivalisent d’initiatives en faveur de la montée en gamme des logements (digitalisation des parcours locatifs, bâtiments autonomes…) pour séduire les investisseurs ou se conformer aux futures évolutions réglementaires comme la RE 2020.