STRATÉGIE DES ACTEURS DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE SANTÉ EN 2023-2024

Le scandale Orpea marque un point de bascule pour les professionnels de l'immobilier de santé. Dans le cadre de son redressement, le groupe devrait céder 1 Md€ d'actifs. Cette stratégie asset light, commune à nombre de groupes privés, ouvre a priori aux investisseurs des perspectives importantes. D'autant plus que le marché repose sur de solides fondamentaux et que l'immobilier de santé s'est durablement installé comme une classe d'actif prisée des investisseurs.

La remontée des taux complique cependant l'équation des acteurs. Devenue moins attractive, la pierre-papier subit la concurrence d'autres solutions d'épargne ou d'investissement. L'inflation renchérit de surcroît les coûts des nouveaux projets, maintenant les rendements des futurs actifs sous pression. Les professionnels de l'immobilier de santé doivent également prendre en compte les mutations profondes de l'offre de soins, s'assurer de l'attractivité des véhicules de financement et s'imposer comme des partenaires clés auprès des exploitants. Dans ce contexte, quelles perspectives attendre pour l'immobilier de santé d'ici 2024 ? Les maisons de santé ou les actifs life sciences peuvent-ils faire figure de relais de croissance ? Et où en sont les acteurs avec la labellisation ISR ?

UNE ÉTUDE POUR :

Anticiper les perspectives de l'immobilier de santé à l'horizon 2024

En plus d'une analysée détaillée des évolutions récentes des transactions, des rendements et des surfaces commencées, l'étude propose des prévisions de marché sur l'immobilier de santé. Alors que celui-ci semble s'être durablement installé comme une classe d'actifs prisés des investisseurs, quelles sont les réelles perspectives du marché d'ici 2024 ? Quel sera l'impact de la crise des exploitants d'EHPAD sur l'immobilier de santé ?

Comprendre l'évolution de la concurrence et les besoins des clients

Au-delà d'une analyse des acteurs de l'investissement et des segments de la promotion et des services, le rapport dresse un panorama complet de la concurrence dans l'exploitation d'établissements de santé et décrypte les stratégies immobilières des gestionnaires afin de mieux comprendre leurs besoins. Quelles seront les conséquences de la montée en puissance des groupes privés de santé ? Qui sont les acteurs qui externalisent le plus leur parc immobilier ? Quel sera l’impact de la prise de contrôle d’Icade Santé par Primonial REIM ? 

Décrypter les enjeux et leviers de croissance des investisseurs

Cette étude passe au crible les axes de développement des différents acteurs et les leviers actionnés pour répondre aux défis qui se présentent à eux. Comment les investisseurs tentent-ils d'assurer l'attractivité de leurs véhicules de financement et s'imposer comme des partenaires stratégiques des exploitants ? Quelles logiques immobilières se mettent en place dans les centres de santé de proximité et les life sciences ?

1. LE RÉSUMÉ EXÉCUTIF : L'ESSENTIEL DE L'ÉTUDE

En seulement quelques pages, le résumé exécutif vous donne accès aux conclusions de l'étude à travers :

Une synthèse opérationnelle pour comprendre les perspectives du marché, l'impact de la hausse des taux d'intérêt et de l'inflation, les limites au développement de l'immobilier de santé et les stratégies des acteurs pour repousser les frontières du marché

Des chiffres clés autour du marché et de sa dynamique récente et à venir

Une sélection de pages pour accéder rapidement à l'essentiel de l'étude

2. LES PERSPECTIVES DU MARCHÉ DE L'IMMOBILIER DE SANTÉ D'ICI 2024

Notre scénario à l'horizon 2024 : quelles tendances pour le marché ?

• Le cadrage macroéconomique et financier et les déterminants du marché : tendances de l'immobilier d'entreprises, épargne des ménages et perspectives de récolte des gestionnaires de SCPI, mouvements d'externalisation des exploitants

• L'investissement en immobilier de santé d'ici 2024 (en valeur)

• La place croissante des groupes privés dans la santé : quelles conséquences en matière de stratégie immobilière ?

• Vers un renforcement de la compétition pour l'accès aux actifs à la suite de l'afflux de nouveaux entrants

• Les rapprochements capitalistiques avec les exploitants : quels futurs possibles ?

• L'élargissement du marché vers les actifs de proximité et le life sciences : quelles perspectives ?

Les 5 enjeux et défis à venir pour les professionnels de l'immobilier de santé

• Élargir le champ du marché et se positionner sur des segments connexes (centres de santé…)

• Assurer l'attractivité des véhicules de financement

• Chercher la croissance à l'international

• S'imposer comme des partenaires stratégiques des exploitants

• Prendre le virage ESG pour se conformer aux exigences réglementaires

Les évolutions récentes du marché

• Le contexte macro-financier : épargne des ménages, performances comparées des placements, rendements locatifs de l'immobilier, activité des fonds d'investissements alternatifs (SCPI, OPCI…)

• Les investissements en immobilier de santé (2012-2022)

• La revue des principales transactions de 2017 à 2022

• Les surfaces autorisées et commencées de bâtiments de santé en France et en régions (2015-2022)

3. LES BESOINS DES EXPLOITANTS & LEURS STRATÉGIES IMMOBILIÈRES

La structure de la concurrence et les forces en présence

• La composition du parc hospitalier par statut (public, privé non lucratif, privé lucratif)

• Le parc et les capacités en cliniques MCO, SMR et PSY (privé commercial), parc et capacités en EHPAD

• Les principaux acteurs et leur positionnement par type d'actifs de santé (MCO, SMR, PSY, EHPAD…)

Les composantes de la demande en services de santé jusqu'en 2022

• Le vieillissement de la population française et les bénéficiaires de l'aide personnalisée d'autonomie

• L'évolution de la population de seniors selon leur lieu de vie

• Le nombre de personnes en affection de longue durée, la consommation de soins et de biens médicaux et les consommations de soins hospitaliers

Les stratégies des exploitants et leur gestion immobilière

• Vue d'ensemble des axes de croissance des gestionnaires de cliniques et d'EHPAD

• Les stratégies immobilières des exploitants : vue d'ensemble et analyse des stratégies asset light

• Les stratégies immobilières des exploitants : revue des opérations menées entre 2020 et 2022

• Études de cas : les stratégies immobilières de Korian, Elsan, Ramsay, LNA Santé et Orpea. Focus sur le plan de redressement d'Orpea et de sa composante immobilière

4. LE JEU CONCURRENTIEL & LES STRATÉGIES DES ACTEURS DE L'IMMOBILIER DE SANTÉ

Les forces en présence

• Les principaux investisseurs (groupes, véhicules d'investissement) et positionnement par type d'actifs et pays couvert

• Les principaux promoteurs et sociétés de services immobiliers dans la santé

• Les acteurs du segment non lucratif : la foncière médico-sociale de CDC Habitat et la filiale Enéal d'Action Logement

Les stratégies de croissance des acteurs sur le marché

• L'extension des portefeuilles d'actifs : moteurs et leviers déployés, revue des principaux rachats et nouveaux projets en France et en Europe 

• Le lancement de nouveaux véhicules : revue des initiatives de Lifento, Fiducial Gérance, Inter Gestion REIM, La Française REM, AEW Patrimoine, Amundi Immobilier, Arkea REIM

• La différenciation par les labels ISR : moteurs et motivations, liste des fonds santé labellisés ou en phase de labellisation

• La diversification dans les life sciences : moteurs du déploiement vers les sciences de la vie 

• Le positionnement dans les maisons de santé : tendances et analyse des acteurs (Office Santé, Medic Global, DocCity) 

5. LES FICHES D'IDENTITÉ DE 16 ACTEURS CLES

LES INVESTISSEURS EN IMMOBILIER DE SANTÉ

• BNP PARIBAS REIM

• COFINIMMO

• EURYALE AM

• FONCIÈRE SISCARE

• ICADE SANTÉ

• PERIAL AM

• PRIMONIAL REIM

• SWISS LIFE AM

LES DÉVELOPPEURS ET ACTEURS DES SERVICES

• CAREIT

• GROUPE ISMS

• OFFICE SANTÉ

LES PRINCIPAUX EXPLOITANTS

• COLISÉE

• ELSAN

• KORIAN

• ORPEA

• RAMSAY SANTÉ

LES PRINCIPAUX ACTEURS CITES OU ANALYSES DANS L'ETUDE (liste non exhaustive)

LES ACTEURS DE L'IMMOBILIER DE SANTÉ (INVESTISSEURS, PROMOTEURS, DÉVELOPPEURS, SERVICES…)

AEW PATRIMOINE

AMPÈRE GESTION

AMUNDI IMMOBILIER

ARKEA REIM

AXA

BNP PARIBAS RE

BNP PARIBAS REIM

CAREIT

CBRE

COFINIMMO

COLLIERS

DOCCITY

EIFFAGE IMMOBILIER

ENEAL

EURYALE AM

FIDUCIAL GÉRANCE

FONCIÈRE MAGELLAN

FONCIÈRE SISCARE

GA SMART BUILDING

GROUPE CARDINAL

GROUPE INTER GESTION

ICADE PROMOTION

ICADE SANTÉ

IDEC GROUPE

ISMS

JLL

KADANS SCIENCE PARTNER

KERSANTÉ

LA FRANÇAISE REM

LÉON GROSSE IMMOBILIER

LIFENTO

LINKCITY

MEDIC GLOBAL

MOZAIC AM

NACARAT

NEXITY

NHOOD

NODI

NOVAXIA

OFFICE SANTÉ

OXFORD PROPERTIES GROUP

PERIAL AM

PRIMONIAL REIM

PROMOVAL

SAVILLS

SOGEPROM

SWISS LIFE AM FRANCE

YOUR CARE CONSULT

LES EXPLOITANTS D'ÉTABLISSEMENTS DE SANTÉ

ALMAVIVA SANTÉ

AVEC

CAP SANTÉ

CLINALLIANCE

CLINIFUTUR

CLINIPOLE

COLISÉE

DOMIDEP

DOMUSVI

ELSAN

EMERA

GBNA

GROUPE L. PASTEUR SANTÉ

GROUPE SAINTE MARGUERITE

GROUPE SAINT-GATIEN

HEXAGONE SANTÉ PARIS

KORIAN

LES OPALINES

LNA SANTÉ

MAISONS DE FAMILLE

MEDEOS

MEDICHARME

OC SANTÉ

OMERIS

ORPEA

RAMSAY SANTÉ

SEDNA

SGMR

SGMR OUEST

VICTOR PAUCHET

VIVALTO SANTÉ

VIVALTO VIE